浅析深圳法拍房、惠州法拍房、东莞法拍房市场

我国传统观念便是落叶归根，盖房买房成了祖祖辈辈的一生追求和目标，但房价上涨太快，买一套房压力很大，这时，法拍房的出现给了更多购房者希望。在房价高居不下的时候，如果有人和你说，有种房子价格比正常市场价低，不限购也较少受调控政策影响，你会不会心动呢？

今年双十一期间，法拍房也成为多家电商平台的新爆款产品。今年双 11 期间，平台将有近 10000 套法拍房房源参与促销，其中覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等，剁手党们可直接在购物平台下单竞拍房子。房产拍卖进行的如火如荼。

经过多年发展，法拍房市场由小到大、逐渐规范，正成为中国房地产交易市场中的重要组成部分。短短几年间，一套套法拍房为何能如此迅速的变价、变现，且投标过程如此激烈、公开、透明、且保持安全呢？随着法拍房市场背后又有哪些机遇与隐患呢？

1、 法拍房市场的发展

所谓法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房屋。目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生；二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在一手房市低迷的时候，出现过优质法拍房源成交价超出二手房成交价的现象。

今年 9 月份，在成都司法拍卖房的房产中，天府新区的一处房产引来了媒体关注。该房产面积为 101.51 平方米，网站显示的起拍价为 130 万。然而，在 32 个有资格竞拍的候选人激烈竞价后，这套房屋最终以 240 万成交，相较起拍价翻了近一倍。

今年年初，在历经 110 次竞价之后，一处位于北京朝阳区广渠门外大街，建筑面积 99.3 平方米的法拍房最终以 877.78 万元的价格成交。这处房产最初的起拍价为 647.78 万元。成交价接近起拍价的 1.35 倍。

上述案例和现象或许是法拍房楼市升温的一个缩影。机构数据显示，2013 年，全国仅有 3630 套法拍房网拍，2018 年年底时接近 47 万套，市场规模增长超 20 倍。尤其是在 2018 年房产市场迎来「最严限购」政策之后，法拍房市场逆势上升，全年上拍量较 2017 年增加了 207172 套。阿里拍卖的数据则显示，2019 年中国一线城市法拍房成交数量，相较于 2018 年同期上升了一倍。

专业人士认为：不限购赋予的购买权利及起拍价低赋予的利润空间。是法拍房市场逐渐走俏的两大优势，正好兼顾了刚需和投资两类主要房地产市场的客户需求。

互联网公司的介入，打破了以往法拍房流程不透明、不及时等弊端，从而大大提升了法拍房的处理效率及公开公平。而专业资产管理公司在互联网公司的技术支持下，则为「风险重重」的法拍房市场带来了专业的保障和风险规避服务。这些外力的综合作用下，我国法拍房市场逐渐走上了由小变大，愈发规范的道路，成为中国房地产市场未来一段时间里，重要的一个组成部分。

2、 是否真的能捡便宜？风险与利益并存。

尽管提到法拍房，对于很多人而言意味着便宜、捡漏、不摇号，不限购，动不动就六七折的价格更是让很多人按捺不住。但法拍房这个市场确实水又很深，一些法拍房自身存在多种问题和猫腻。对初次接触法拍房的人来说，确实存在一定的隐患和风险。

2019 年 6 月份，上海一房主以 500 多万人民币拍下了位于成都南湖区的某房产，但因为前屋主拖欠了近 10 万的物业费，而无法正常入住自己购买的房子。此外，还有某南京市一市民因前期调研不充分，花费 300 多万拍下了一座发生过命案的凶宅。

购房者在参与法拍房时确实存在很多风险，其中就包括权属问题、清场问题及土地增值税问题等。此外，参与竞拍过程中，还有其他风险，比如财务纠纷；一房二卖；户口不能在拍卖房屋落户及部分隐形费用问题等。

那么，如何让法拍房市场不再是一个难以进入的市场呢？选择专业的办理机构或许是一个解决选项。很多法拍房确实存在债权瑕疵，例如虚构债权，债务人与实际借款人不一致，存在法律上明令禁止的砍头息、套路贷等情况，这就需要资产管理公司进行充分的前期尽调工作。与此同时，购房者需要深刻了解到除了债权瑕疵之外，抵押物本身可能也存有瑕疵，比如无法过户，无法入住及天价税费等问题。

第一个吃螃蟹的人，一定是最勇敢的人。但是让吃螃蟹成为一种饮食文化，一定不是勇敢这一个因素可以促成的，法拍房市场也是如此。