深圳购买法拍房的为什么要做尽职调查?

发表时间:2020-11-27 13:40

随着法拍房逐步进入到大众视野,不少人想要拍下法拍房自住捡漏或是投资,那什么样的法拍房才适合入手呢?答案是尽调过的!知己知彼方能百战不殆。对于买家来讲,以下这几点是必须了解尽调清楚的。

一、房源的权属信息

1、房屋被法院强制拍卖的原因是什么(民间借贷、抵押合同或者保证责任等),例如被执行人与银行之间的借贷抵押合同,由于涉及的法律关系明确、法律关系主体较少,竞买成功后过户交付就更为方便,不易引发额外纠纷。

2、房屋产权是否清洁,具体包括但不限于:房屋是否仍然存在有效的租赁关系,租赁期限是多久,优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。

3、房屋的产权是属于共有还是单独所有,产权人中是否有未成年人,房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。

4、房屋是否存在影响价值的情形,如曾有人在屋内自杀、房屋曾经发生过火灾等。

二、房源的基本信息

1、类型:拍卖标的的属性,金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。

2、区域:拍卖标的坐落的区域。

3、地址:拍卖标的的地址。

4、小区名称:拍卖标的所属的小区。

5、楼高与总高:拍卖标的位于整栋建筑的第几层。拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高,我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。

6、建筑年代:拍卖标的的建造时间决定了金融机构贷款的年限。

7、区域配套:拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况,公告上就有,不过一般不太正确,去与中介交流交流应该很快就知道了

8、小区情况:拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。

9、房屋情况:拍卖标的的户型、装修情况。

10、拍卖时间:本次拍卖会时间。

11、历史拍卖情况:本标的历史拍卖的时间、价格。

12、本次拍数:拍卖标的这次是几拍。

信息比较多,但想了解这些信息并不难,只要去公拍网查一下公告信息&与房屋附近的中介电话咨询下大体也就差不多了。

特别提醒:公拍网上所公布的信息不保证信息正确,最好核实一下!房子最终是用来住的,只有充分了解了标的的信息,才能帮助我们更好的评判价值以及是不是适合自己。

三、房源的费用信息

1、通过安居客等房产中介平台,查询近期同类型房屋的成交数据,以此判断房屋的市场价格,最好能找到同一小区内的相同户型、相同朝向、相同面积房屋的成交数据。

2、由于司法拍卖中的房屋查封时间都比较长,期间大多都未缴纳相应的物业费用,而在司法拍卖中,这部分费用一般都由竞买人承担,所以法拍机构需要到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等,做好预算。

3、司法拍卖中的房产在拍卖成交后,原则上竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项,不能进行商业贷款。但是在部分地区,司法拍卖中购买房产也可以进行商业贷款,所以法拍机构需提前对贷款信息(可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等)进行查明。

4、司法拍卖中税费一般由竞买人负担,这是一笔不小的开支,所以法拍机构需要在尽职调查中查明房屋房产证办理年限,确定税费数额。

四、房源的风险信息

我们知道一套房子拥有三种属性,产权、使用权(居住属性)、钱权(用于抵押获得资金金融属性)。

通过拍卖市场获得的房子,产权不用担心,拍卖成功后,拿到裁定书可以直接进行过户,而之前的债权与购买者完全没有关系。

我们所谓的风险信息,主要集中在使用权以及购置拍卖房的隐形费用上。之前就有案例以起拍价拍得房产,最后发现,佣金、房屋使用欠费(水、电、煤及物业费)、税费合计加起来竟然比二手市场直接买入还贵,这就是没有控制好风险的典型。

总体来说,法拍房的风险主要有四个方面需要特别注意:居住风险、租赁风险、户口问题、欠费风险。

1、居住情况

在拍卖房的交易中,经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况,极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房,竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注,没有详细说明的,也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。建议大家看中了一套拍卖房,一定要到现场去踩一下盘,多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况,看看是否还有人居住?里面住的人是谁?与产权人什么关系?是否已经清场?

虽然可能会有部分房子法院会协助买受人清场,但也不排除遇到极端情况。反过来说,如果房屋出现占用情况,有的人认为这是法拍的风险,但在另一些人看来这就是更好的机会。

只要拍卖前详实调研,预估好处理成本,确实是个可以考虑的选择。

2、租赁情况

对于拍卖房的购买者来说,租赁可是一个大坑,好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢?因为买卖不破租赁。

根据我国的物权法等相关法律规定,拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。

举个例子,甲先生成功拍到了一套黄浦区的房子,但拿到了《执行裁定书》才发现,这套房子在被拍卖之前,原房主乙已经与丙签订了10年的租赁合同。

甲先生联系律师,得到的答复却是在10年的租赁期内,丙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内,直至租赁期满日止再将房屋交还给甲。而且一般这种情况,执行法院也不会强制腾空,等于说买了房子干着急也住不进去。

买了房子不能住,还要等10年!这就是由于前期调研得不够充分的后果!

所以在竞拍前,实地考察绝对不能马虎,看房产是否有人居住,是否已经搬空。事前多一步,事后会省很多事!

3、户口情况

大家都非常关心买房子的户口问题,但是对于法拍房来说,法院这边只负责产权过户,户口是完全不管的。

在买之前,务必要前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内,不排除拍卖成交后,上述人员仍不愿意将其户口迁出的情况。

所以在尽调这个步骤,户口问题一定要慎重。我们具体要怎么做呢?

(1)核查户口簿登记情况

核查卖方的户口本,可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的登记的信息没有及时更新,可能与实际户籍状况存在差异。

(2)预先到公安机关核实户籍登记

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理,买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口,但仍应到公安机关核实。

4、欠费情况

关于欠费的问题我们先来看下拍卖行的特别约定中是如何描述的:

“本次房产拍卖标的交付后,买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。”

你没看错,欠费金额由买受人自行调研,费用由买受人自行全额承担,手续由买受人自行办理,法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。

所以在购买拍卖房屋前,你可以去小区找物业打探一下房子的物业费,水费缴纳情况、是否有购买车位等信息,把这部分钱都纳入到成本范围里来考虑。


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