深圳拍卖房和法拍房的尽职调查内容有哪些？

随着法拍房逐步进入到大众视野，不少人想要拍下法拍房自住捡漏或是投资，那什么样的法拍房才适合入手呢？答案是尽调过的！知己知彼方能百战不殆。对于买家来讲，以下这几点是必须了解尽调清楚的。

一、房源的权属信息

1、房屋被法院强制拍卖的原因是什么（民间借贷、抵押合同或者保证责任等），例如被执行人与银行之间的借贷抵押合同，由于涉及的法律关系明确、法律关系主体较少，竞买成功后过户交付就更为方便，不易引发额外纠纷。

2、房屋产权是否清洁，具体包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租赁关系，租赁期限是多久，优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。

3、房屋的产权是属于共有还是单独所有，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。

4、房屋是否存在影响价值的情形，如曾有人在屋内自杀、房屋曾经发生过火灾等。

二、房源的基本信息

1、类型：拍卖标的的属性，金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。

2、区域：拍卖标的坐落的区域。

3、地址：拍卖标的的地址。

4、小区名称：拍卖标的所属的小区。

5、楼高与总高：拍卖标的位于整栋建筑的第几层。拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高，我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。

6、建筑年代：拍卖标的的建造时间决定了金融机构贷款的年限。

7、区域配套：拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况，公告上就有，不过一般不太正确，去与中介交流交流应该很快就知道了

8、小区情况：拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。

9、房屋情况：拍卖标的的户型、装修情况。

10、拍卖时间：本次拍卖会时间。

11、历史拍卖情况：本标的历史拍卖的时间、价格。

12、本次拍数：拍卖标的这次是几拍。

信息比较多，但想了解这些信息并不难，只要去公拍网查一下公告信息&与房屋附近的中介电话咨询下大体也就差不多了。

特别提醒：公拍网上所公布的信息不保证信息正确，最好核实一下！房子最终是用来住的，只有充分了解了标的的信息，才能帮助我们更好的评判价值以及是不是适合自己。

三、房源的费用信息

1、通过安居客等房产中介平台，查询近期同类型房屋的成交数据，以此判断房屋的市场价格，最好能找到同一小区内的相同户型、相同朝向、相同面积房屋的成交数据。

2、由于司法拍卖中的房屋查封时间都比较长，期间大多都未缴纳相应的物业费用，而在司法拍卖中，这部分费用一般都由竞买人承担，所以法拍机构需要到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等，做好预算。

3、司法拍卖中的房产在拍卖成交后，原则上竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项，不能进行商业贷款。但是在部分地区，司法拍卖中购买房产也可以进行商业贷款，所以法拍机构需提前对贷款信息（可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等）进行查明。

4、司法拍卖中税费一般由竞买人负担，这是一笔不小的开支，所以法拍机构需要在尽职调查中查明房屋房产证办理年限，确定税费数额。

四、房源的风险信息

我们知道一套房子拥有三种属性，产权、使用权（居住属性）、钱权（用于抵押获得资金金融属性）。

通过拍卖市场获得的房子，产权不用担心，拍卖成功后，拿到裁定书可以直接进行过户，而之前的债权与购买者完全没有关系。

我们所谓的风险信息，主要集中在使用权以及购置拍卖房的隐形费用上。之前就有案例以起拍价拍得房产，最后发现，佣金、房屋使用欠费（水、电、煤及物业费）、税费合计加起来竟然比二手市场直接买入还贵，这就是没有控制好风险的典型。

总体来说，法拍房的风险主要有四个方面需要特别注意：居住风险、租赁风险、户口问题、欠费风险。

1、居住情况

在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，没有详细说明的，也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。建议大家看中了一套拍卖房，一定要到现场去踩一下盘，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？

虽然可能会有部分房子法院会协助买受人清场，但也不排除遇到极端情况。反过来说，如果房屋出现占用情况，有的人认为这是法拍的风险，但在另一些人看来这就是更好的机会。

只要拍卖前详实调研，预估好处理成本，确实是个可以考虑的选择。

2、租赁情况

对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。

根据我国的物权法等相关法律规定，拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

举个例子，甲先生成功拍到了一套黄浦区的房子，但拿到了《执行裁定书》才发现，这套房子在被拍卖之前，原房主乙已经与丙签订了10年的租赁合同。

甲先生联系律师，得到的答复却是在10年的租赁期内，丙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内，直至租赁期满日止再将房屋交还给甲。而且一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，等于说买了房子干着急也住不进去。

买了房子不能住，还要等10年！这就是由于前期调研得不够充分的后果！

所以在竞拍前，实地考察绝对不能马虎，看房产是否有人居住，是否已经搬空。事前多一步，事后会省很多事！

3、户口情况

大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的。

在买之前，务必要前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出的情况。

所以在尽调这个步骤，户口问题一定要慎重。我们具体要怎么做呢？

（1）核查户口簿登记情况

核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。

（2）预先到公安机关核实户籍登记

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。

4、欠费情况

关于欠费的问题我们先来看下拍卖行的特别约定中是如何描述的：

“本次房产拍卖标的交付后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。”

你没看错，欠费金额由买受人自行调研，费用由买受人自行全额承担，手续由买受人自行办理，法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。

所以在购买拍卖房屋前，你可以去小区找物业打探一下房子的物业费，水费缴纳情况、是否有购买车位等信息，把这部分钱都纳入到成本范围里来考虑。